주담대 LTV·DTI·DSR 계산법 (집 살 때 꼭 알아야 할 핵심 공식) - 세상모든정보를 공유하는 블로그

주담대 LTV·DTI·DSR 계산법 (집 살 때 꼭 알아야 할 핵심 공식)

주택담보대출을 준비하는 과정에서 LTV, DTI, DSR은 반드시 이해해야 하는 핵심 개념입니다. 단순히 한도를 계산하는 것 이상의 의미를 가지며, 집을 살 수 있는 자격과 대출 규모를 결정하는 기준이 됩니다.

1. LTV(주택담보인정비율)의 의미

항목	내용
정의	주택 가격 대비 최대 대출 가능 금액의 비율
예시	5억 원 아파트, LTV 60% 적용 시 최대 3억 원 대출 가능

2. DTI(총부채상환비율)의 의미

항목	내용
정의	연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율
예시	연소득 5천만 원, 연간 상환액 2천만 원이면 DTI는 40%

3. DSR(총부채원리금상환비율)의 의미

항목	내용
정의	모든 금융 부채의 원리금 상환액을 소득과 비교한 비율
특징	신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출 포함 → 실제 심사에서 가장 강력

4. 규제 지역별 LTV 적용

지역 구분	LTV 비율
비규제 지역	최대 70%
조정대상 지역	최대 50~60%
투기과열지구	최대 40%

5. 소득에 따른 대출 가능액

연소득이 높을수록 DTI·DSR 조건에 따라 대출 가능액이 늘어납니다. 예를 들어 연봉 6천만 원이라면 연간 약 2,400만 원까지 원리금 상환이 가능하다고 가정했을 때, 20년 만기 기준 약 3억 원 내외의 주담대를 받을 수 있습니다.

6. 금리에 따른 상환액 차이

대출금액	금리	월 상환액(20년)
3억 원	4%	약 181만 원
3억 원	6%	약 215만 원

7. 대출 만기에 따른 차이

같은 대출 금액이라도 20년, 30년 만기 선택에 따라 월 상환액이 달라집니다. 만기를 길게 잡으면 월 부담은 줄지만 총 이자 부담이 커지므로 자신의 상환 능력과 장기 계획을 고려해 선택해야 합니다.

8. 기타 대출의 영향

신용대출, 자동차 할부, 마이너스통장 등도 DSR 계산에 포함됩니다. 불필요한 대출을 줄이면 주담대 가능 한도가 올라가기 때문에, 신청 전에 기존 부채를 정리하는 것이 유리합니다.

9. 정부 특례 및 예외 규정

신혼부부·청년·다자녀 가구는 보금자리론이나 특례 보금자리론을 활용하면 LTV가 완화되거나 DTI·DSR 기준이 완화되어 더 큰 대출을 받을 수 있습니다.

10. 계산기 활용법

직접 계산하기 복잡할 때는 금융위원회 또는 시중은행 홈페이지에서 제공하는 LTV·DTI·DSR 계산기를 사용하면 자신의 조건에 맞는 대출 가능 금액을 바로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

질문	답변
Q. LTV와 DSR 중 무엇이 더 중요한가요?	현재는 DSR이 모든 대출에 적용되므로 실제 심사에서 더 큰 영향을 미칩니다.
Q. 신혼부부는 예외 적용을 받을 수 있나요?	네, 조건 충족 시 LTV 70%까지 가능하며 금리 혜택도 있습니다.
Q. 소득이 없으면 주담대가 불가능한가요?	원칙적으로 어렵지만, 부모와의 공동대출, 보증인 제도를 활용할 수 있습니다.

핵심 요약

항목	내용
LTV	집값 대비 대출 가능 비율 (40~70%)
DTI	연소득 대비 원리금 상환 비율 (30~40%)
DSR	모든 대출 원리금 포함 (40% 내외)

※ 본 글은 일반 정보 공유 목적이며, 실제 대출 가능 여부와 조건은 은행·규제 지역·개인 소득에 따라 달라질 수 있습니다.